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上半年樓市調控251次 同比去年上漲三成

2019年09月10日 08:11   來源:華夏房地產

  中原地產等研究機構發布的數據顯示,從今年4月開始,房地產調控政策再次出現收緊趨勢。2019年上半年,全國房地產調控政策高達251次。相比2018年上半年房地產調控192次,同比上漲了31%。

  對于未來樓市的走勢,多位業內人士均向《華夏時報》記者表示,在穩地價、穩房價、穩預期的調控思路下,“穩”仍然是主基調。“預計2019年下半年,全國樓市將依然是雙向調控,房價平穩的城市不排除出現寬松政策,但只要上漲明顯,房地產調控肯定會加碼。”中原地產首席分析師張大偉判斷。

  各地樓市密集調控

  “調控”仍是2019年中國樓市的關鍵詞。中原地產研究中心近日發布的報告顯示,從2018年11月開始,各地樓市調控政策明顯減小,且大部分都是以寬松政策為主。但從2019月4月19日開始,房地產調控政策再次出現收緊趨勢。截至6月30日,上半年全國房地產調控政策達251次,相比2018年上半年的192次,同比上漲31%。此外,上半年全國近百城發布了各種人才政策,較2018年同期相比上漲超過40%。

  “行至年中,2019年上半年的調控可視4月19日為節點。”中原地產首席分析師張大偉解釋說:“4月19日之前,受菏澤領頭以及中央經濟工作會議的定調影響,各地樓市調控政策明顯減小,且大部分以寬松為主;4月19日,住建部預警六個城市,5月18日又預警四個城市,政策再度呈現收緊趨勢。”而平安證券、長城證券等機構的研報也均指出,在經歷3、4月樓市、地市升溫后,4月政治局重提房住不炒、住建部先后兩次點名十個熱點城市,蘇州、西安先后升級調控。

  58安居客首席分析師張波向記者指出,2019年房產調控的目標非常明確,即實現房價、地價、預期的“三穩”。整體來看,上半年的政策調控不只針對房價單一維度,包括地價、限售、限購、公積金等多維度政策均同時出現,“因城施策”特征明顯,而這一趨勢也將在下半年延續。

  中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華分析指出,上半年各地樓市調控松緊程度不同,主要在于宏觀經濟形勢。“一般來說,宏觀經濟形勢向好時,調控可以緊一些”。同時市場熱度也是一個重要原因:“短期房價漲得越快,調控越緊。”而上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也向記者強調,樓市調控松緊程度不同由“樓市溫度”決定:“尤其是房價的漲幅。房價短期內漲幅過大、土地熱度過高等就會收緊,相反如果地價房價下跌,或者已經出現明顯下降預期,就會放松、刺激”。

  對于今年熱度較高的二線城市來說,“降溫”是主基調。例如,西安、蘇州等地樓市因短期房價上漲較快,在5、6月間先后加碼調控力度,但一些樓市表現欠佳的三四線城市則頒布了“限跌令”等放松政策。例如安徽阜陽市取消出讓土地限價、江西贛縣停止特價房銷售等“限跌”政策、湖北恩施市發布“不準降價”通知等。

  “因城施策”之下,上半年的樓市調控也更加多元、靈活,更為精細化。以蘇州為例,于5月11日發布的“新政”僅對工業園區全域、高新區部分重點區域規定了限售,并未針對蘇州全市進行“一刀切”;6月初,記者從南京市高淳區不動產中心了解到,在該區買房的外地人只需提供在寧《居住證》或在寧工作《勞動合同》即可開具購房證明,但南京市的其他區域限購仍在執行中。

  “從房地產調控的手段來看,目前是長短并用的,由于短期調控的手段多樣化,政策頻發性的特點,導致人們更容易看到短期調控而忽視長期調控的存在。”張波強調,實際上,今年以來的長期調控都在不斷落地,包括保障房的建設、針對租賃土地供應側的保障、城市共有產權房的推進、針對房地產的各類稅收法律層面的推進和落實等等。

  下半年仍“具體問題具體分析”

  對于未來樓市的走勢,多位受訪人士普遍認為,在穩地價、穩房價、穩預期的調控思路下,“穩”仍然是主基調。平安證券分析師楊侃在研報中指出,展望下半年,經濟下行壓力猶在、城市表現分化的背景下,預計下半年仍將延續穩地價、穩房價、穩預期的政策基調,各地方一城一策,整體以穩為主。

  “(調控)下半年將趨緊。”鄒琳華坦言,因為宏觀經濟形勢要比去年底至今年上半年好轉。而今年下半年,房地產長效機制迎來實質性出臺的可能性也不大,“還需要時間”。

  “樓市調控嚴格,針對房價上漲的打補丁措施依然不斷出現。預計2019年下半年,全國樓市將依然是雙向調控,房價平穩的城市不排除出現寬松政策,但只要上漲明顯,房地產調控肯定會加碼。”張大偉判斷,“另外從信貸利率角度看,也不排除針對房地產的利率再次提高。”

  上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾對記者表示,下半年,預計調控政策會繼續貫徹執行“因城施策”、“房住不炒”的政策,不會有大的變化。目前調控政策的核心是“因城施策”、“房住不炒”,所以松緊程度是以這個主基調為準的,此前政府發文也強調要抑制房價上漲,所以對于過熱的城市,調控政策不會放松。

  與此同時,“因城施策”的特征將延續。

  “下半年的樓市更應該具體問題具體分析。”張波解釋說,由于今年下半年房地產市場依然處于“換擋期”,所以在“穩”字當先的大環境下,政策會從全國嚴控到“因城施策”“因區施策”,調控的抓手將從房價層面向土地、限購、金融等維度縱深化落實。同時,一二線城市仍將保持一定熱度,三四五線城市將呈現“換擋”,城市熱度分化加劇。市場將整體穩定、小幅波動。

  楊紅旭預計,下半年全國基本上偏平穩,而平穩當中有分化。熱門的一線、二線城市保持偏緊狀態,甚至上述城市如果房價、地價進一步的擴大,漲幅擴大,漲幅明顯,還會進一步的收緊政策。但是其他三四線城市,樓市調控政策將會穩中趨松。

  克而瑞研究中心亦分析指出,從主管部門態度來看,房價仍是不能觸碰的紅線。二線城市中的貴陽、濟南、昆明等,三線城市中的大理、徐州等,有加碼調控的可能性;多數三線城市受制于市場購買力透支疊加棚改貨幣化安置漸次退出,短期內房地產市場仍面臨較大的下行壓力。目前,隨著樓市成交明顯放緩,廈門、煙臺等二三線城市庫存風險再次浮出水面,預計下半年有望逐步松綁調控。


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