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樓市房貸之象: 國有大行受制收縮 股份銀行火中取栗

2019年09月15日 09:11   來源:中房報

  房地產利益格局中的各方,無論是地方政府、開發商、銀行還是置業者,都將不得不重新定位自己,尤其是銀行。個人按揭貸款長期是上市銀行的投向重心,國有商業大行每年幾乎半數以上的新增貸款都投向了按揭貸。

  現在,這種情況正在發生改變。

  中國房地產報記者根據六大國有商業大行(工商銀行(5.57 +0.36%,診股)、農業銀行(3.53 +0.28%,診股)、中國銀行(3.66 +0.00%,診股)、建設銀行(7.14 +0.00%,診股)、交通銀行(5.63 -0.18%,診股)和郵儲銀行)2019年半年報數據統計發現,六大行投向房地產業貸款及個人住房貸款的總規模達22.65萬億元,較2018年末的19.56萬億元增加了15.8%。其中,對公房地產業貸款體量2.74萬億元,個人住房按揭貸款共計19.91萬億元。

  上半年,六大行投向房地產的貸款占貸款總額的比重仍高達35.75%,即從絕對量來看,房地產仍是銀行資金的流向重頭。但從上半年新增貸款投放情況來看,流入房地產的增量規模下降明顯。

  據中國房地產報記者統計,在六大行合計新增3.98萬億元貸款中,個人住房貸款增加了1.33萬億元,對公房地產貸款增加了0.29萬億元,占比分別為33.3%、7.3%,在2018年末這兩塊的投放比例分別為49.4%、7.2%。可見,上半年新增個人按揭貸款投放規模下滑近兩成,收縮明顯。而房地產開發貸繼續實行較嚴格的名單制,在擇優選擇授信對象的同時,進行限額管理。

  顯然,這種變化與當前的樓市調控基調一致。央行日前曾要求銀行進一步優化調整信貸結構,“點名”房地產行業占用信貸資源依然較多。一位國有商業大行信貸人士透露,受制于調控,下半年銀行涉房資金端將進一步收緊,相關房地產貸款業務將持續放緩。

  不過,利益追求下,房地產生意仍是“激進”銀行的捍衛之地。如民生銀行(6.17 +0.33%,診股),上半年投向對公房地產貸款增量724.21億元,占其上半年全部新增貸款的56.93%,即一半以上的新增貸款均投向房企。

  國有大行按揭貸份額驟降

  個人住房貸款和房地產開發貸款是銀行涉房貸款兩大主力。從A股上市銀行數據來看,個人住房貸款增速整體出現下滑。Wind數據顯示,上半年上市銀行個人住房貸款相比2018年末相比增長了6.4%,低于去年同期近7%的增速。

  國有商業大行上半年個人按揭貸增速多數穩定在7%左右,其中建設銀行增速僅4.3%。而在去年年末,建設銀行個人按揭貸款同比增速則為12.83%,工行和農行的房貸增速則在16%以上。倒推回幾年前,增速更高。數據顯示,2016年幾大國有商業銀行個人住房貸款同比增幅普遍維持在30%左右。

  從絕對規模看,建設銀行仍是個人按揭貸發放規模最大的銀行。今年上半年,建設銀行個人按揭貸余額5.05萬億元,占貸款總額的34.77%。但從新增貸款投放看,上半年建設銀行新增貸款投向個人按揭貸的比重為39.88%,相比去年末的61.45%,大降22個百分點。

  這樣的變化在其他國有商業大行也有同樣體現:

  工商銀行上半年新增個人按揭貸3254.72億元,占同期新增貸款總額的38.23%,占比較去年年末的54.89%下降了16個百分點;

  中國銀行上半年新增貸款中投向個人按揭貸的比例為36.48%,較去年末的49.6%收縮了13個百分點;

  交通銀行上半年新增貸款中投向個人按揭貸的比重由去年末的40.1%降到了21.77%;

  中國郵政儲蓄銀行投向按揭貸的比重則由40.62%收縮到了35.18%。

  事實上,近幾年來,個人按揭貸一直是國有商業大行新增貸款的投向重心,但份額逐年下降。如工商銀行、中國銀行、農業銀行、中國郵政儲蓄銀行新增貸款投向個人住房按揭貸的比例,從2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%,分別下降到2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%,再進一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。而現在已經普遍降到了三成及以下。

  對下半年的房貸走勢,多數銀行的態度更加審慎嚴謹。中國農業銀行副行長王緯表示,在個人住房按揭貸款方面,農行將落實好最低首付款比例、收入償貸比等指標,加強借款人資質審核以及首付款來源收入真實性核查,嚴防虛假按揭和個人消費貸款挪用于購房。

  在房地產開發貸款方面,目前大部分銀行對房地產行業的授信都較為審慎,并實行十分嚴格的名單制,以控制相關的業務風險。

  銀行對公房地產業貸款包括開發貸、經營性物業抵押貸款等,并以開發貸為主。在銀行資金投放中,一直處于較低的份額。

  對公房地產業貸款投放規模最大的是中國銀行,上半年房地產業貸款余額5296.08億元,但占中國銀行全部貸款的比重僅5.35%,較去年末的6.17%微降;上半年新增貸款投向房地產業貸款的比重為9.7%。事實上,除民生銀行,房地產業貸款在上市銀行貸款投放比重中,鮮有超過10%的情況。

  財報數據顯示,今年上半年招商銀行(35.29 +0.68%,診股)個人按揭貸增量為1068.4億元,占新增貸款的比重為27.36%,與去年年末的25.91%相差不大;投向對公房地產貸款增量為251.25億元,占比由去年年末的17.52%降至今年上半年的6.43%。

  招商銀行副行長王良在2019年中期業績電話推介會介紹稱,招行的房地產開發貸款在總行層面一直以來都是采取限額管理,即每年的增量貸款不超過一定數額,今年還會繼續堅持限額管理的策略,預計下半年投放的房地產開發貸款數量會非常少。

  中小銀行激進擴張地產生意

  在銀行的邏輯中,房地產有土地或房產作為抵押,屬于優質資產,長期以來都是銀行頗為青睞的放貸對象。然受制于調控,大部分銀行已在主動壓縮房地產類貸款。但不乏一些激進型中小銀行,仍在擴張房地產生意,典型如民生、平安、浦發等銀行。

  今年上半年,民生銀行新增房地產業貸款724.21億元,居上市銀行之首,占全部新增貸款的比重高達56.93%,比去年末增加了4.7個百分點,即民生銀行將半數以上新增貸款均投向房地產企業。

  截至上半年,民生銀行房地產業貸款余額4603.63億元,較去年末增長18.66%;在貸款總額中占比14.46%,較去年末增加了2個百分點。在民生銀行公司貸款和墊款項目金額排名中,房地產業貸款排在第一名,超過了制造業、批發零售等行業。

  但隨之帶來的不良貸攀升以及屢因違規放貸被處罰單,值得警惕。公開資料顯示,從2014年到2018年間,民生銀行不良貸款率分別為1.17%、1.6%、1.68%、1.71%、1.76%。另一方面,民生銀行的撥備覆蓋率卻是一路下降。五年來,該行撥備率分別為182.2%、153.63%、155.41%、155.61%、134.05%。華東地區與華北地區是民生銀行貸款的兩大龍頭地區。其中,華北地區貸款占比為28.76%,華北地區壞賬率占民生銀行全部壞賬比例為42.65%,接近一半水平。

  在民生銀行不良貸款行業分布中,22%的不良貸款集中在制造業,房地產行業的不良貸款占2.78%,較去年末增加0.7個百分點,房地產業不良貸款金額15.48億元,較去年末增長39%。

  忙著擴張房地產生意的還有平安銀行(14.68 +0.82%,診股)。今年上半年,平安銀行新增房地產業貸款236.39億元,占全部新增貸款的比重達28.02%,比去年末增加了20個百分點。

  浦發銀行(12.00 +0.42%,診股)上半年在發放個人按揭貸款方面則擴張較快。數據顯示,上半年浦發銀行新增個人按揭貸款774.07億元,占新增貸款的比重達46.72%,將近占了半數。而去年年末,浦發銀行新增貸款投向個人按揭貸的比重還是23.65%。

  與國有商業大行一致收縮房地產貸款不同的是,股份制銀行對于房貸的態度出現了明顯分化。與去年相比,中信銀行(5.84 +0.34%,診股)、浦發銀行、招商銀行、華夏銀行(7.57 +0.26%,診股)上半年個人按揭貸增速均在10%以上,分別為14%、13.1%、11.5%和10.7%;而平安銀行、民生銀行、光大銀行(3.99 +1.01%,診股)分別僅增長了3%、4.8%、3.5%。

  值得關注的是,雖然城商行個人按揭貸款規模不大,但其增速卻一直領先。城市商業銀行中,上半年個人按揭貸相比去年末增速前5名分別是:鄭州銀行(4.95 +0.61%,診股)(36.42%)、長沙銀行(9.02 +0.33%,診股)(20.2%)、成都銀行(8.39 +0.00%,診股)(13.2%)、貴陽銀行(8.75 +0.57%,診股)(13.2%)、上海銀行(9.33 +0.54%,診股)(10.2%)。

  與個人住房貸款規模增速一致,城市商業銀行的房地產業貸款也保持了較快增速。數據顯示,上半年共有10家銀行房地產業貸款增速高于10%,其中就包括5家城市商業銀行,分別是上海銀行(34.7%)、貴陽銀行(30.3%)、鄭州銀行(28.1%)、杭州銀行(8.50 +0.00%,診股)(22.8%)和長沙銀行(15%)。

  這些地方銀行房地產貸款增長的背后,則是當地上半年房地產市場行情向好的寫照。

  另一個值得注意的現象是,個人消費貸在部分銀行投貸中出現下滑態勢。最明顯的是建設銀行,上半年個人消費貸款類出現多年來的首次下降,貸款金額1682.7億元,比去年末的2101.25億元降幅高達19.92%。報告期內個人消費貸款的不良貸款率,由去年末的1.1%攀升至本次報告期末的1.45%。

  中國建設銀行首席風險官靳彥民對此解釋稱,這是因為建行在報告期內進一步強化了風控模型。

  國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼表示,從房地產金融角度看,目前調控已經并且將繼續從三個方面實施:一是收緊銀行信貸資金進入房地產市場,比如提高房地產開發貸款的條件,減少貸款額度;二是收緊資金借助信托等渠道進入房地產項目,比如對房地產信托進行“窗口指導”;三是收緊個人住房貸款條件、額度,提高貸款利率,并嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規流入房地產市場。

  從各個金融監管部門的新近表態來看,目前涉房金融監管全方位從嚴,銀行信貸、信托、基金、保險都迎來了全面的把控。

  這些動作,代表著房地產所處金融環境還趨嚴的走勢。


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