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房地產行業市場化改革提速 中國城鎮化邁開新步伐

2019年10月07日 08:55   來源:每日經濟新聞

  中國房地產行業走過了起起伏伏的30余年。

  1987年,一場土拍在南方一城市舉行,一宗8588平方米地塊的50年使用權被成功拍賣。這是我國土拍史上的“第一槌”,這個城市叫深圳。一年后這里建成了“東曉花園”,并在內地第一次以按揭貸款的方式出售,不到1個小時便售罄。

  多年來,房地產行業帶動整個社會經濟一路狂奔。2018年,房地產行業創下近15萬億元新高。回望來路,房改、招拍掛、房企、調控等等,每一個行業的關鍵詞,都是改變歷史的關鍵節點。

  關鍵詞1:房改

  “等國家建房,靠組織分房,要單位給房”,延續近半個世紀的福利分房制度,終結于房改。

  1988年,深圳頒布《深圳經濟特區住房制度改革方案》,在全國率先發起住房制度改革,提出“補貼提租、鼓勵買房”,住房分配貨幣化進程由此開啟,積極推動了我國房地產市場的形成。

  1998年7月,國務院出臺《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,提出的各項政策包括提薪降息鼓勵消費、完善住房供應體系、開展住房抵押貸款、放開住房二級市場、支持住房企業發展等核心內容,將我國住房建設與分配推向商品化與市場化。

  至此,福利分房制度壽終正寢,“市場化”成為住房建設的主題詞。我國真正進入商品房時代。接下來10年間,國人經歷了歷最大規模的人居變遷,既有從擁擠不堪的弄堂胡同搬到現代化房屋的欣喜,也有房價飆升悔之不及的憂愁。

  作為原房改課題組組長,孟曉蘇曾透露過一組數據:中國的房地產投資規模從房改前的3580億元,一路增長到2017年的14萬億元,20年間增幅達40倍;由此拉動國內生產總值從1998年的7.8萬億元增長到2017年的82.7萬億元,20年間增長了10倍。

  2018年6月5日,深圳發布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》,重塑整個住房供應體系,確立租購并舉下各類住產的硬性供應指標,深圳二次房改來臨。

  從福利分房到住宅市場化,再到租售并舉,時至今日,不僅新地塊配建(或自持)租賃住房常態化,且存量用地盤活建設租賃住房也已常態化。以租為主、租售并舉、先租后買的住房供應新體系也正在形成,房地產長效機制有了更清晰的突破框架。

  關鍵詞2:招拍掛

  以協議方式拿地,動輒100%、300%乃至更高利潤的土地暴利時代,終結于招拍掛。

  2002年,北京市發布《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓有關規定的通知》,簡稱“33號文”。

  2003年12月8日,北京國際飯店舉行了北京市土地整理儲備中心成立以來的第一次土地拍賣會。來自全國各地的10家開發商參與了大興區黃村衛星城北區一號地的角逐,最終,當時的北京順馳以9.05億元天價拿下了該地塊,高出起拍價1倍多,改寫了北京市場的土地價格標準。

  8個月后,2004年8月31日,國土資源部發布《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(“71號令”),要求從2004年8月31日起,所有經營性土地一律都要公開競價出讓。各省區市不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性國有土地使用權,以前盛行的以協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。

  全國土地政策正式實施的2004年8月31日,即業界俗稱的“8·31大限”。

  至此,資金實力成為開發商獲取土地的最大決定因素。部分資金實力偏弱的開發商因無力拿地而退出江湖,留下的強者開始搶奪優質地塊,并不斷創造“地王”。很長一段時間內,這一被給予厚望“從土地供給上抑制房地產過熱”的殺手锏,被詬病為推高地價進而導致房價高漲的元兇。

  當年的數據很快就有了反映——2004年房地產開發投資額持續增長的同時,地價和商品房價格雙雙走高。國家統計局資料顯示,2004年房地產開發投資13158億元,比上年增長28.1%;商品房銷售額10376億元,增長30.0%;土地購置費同比增長19.9%,全國商品房價格同比增長15.2%。

  關鍵詞3:房企

  1992年,是中國歷史進程中極具里程碑符號的年份,第一個房企誕生潮來臨。

  碧桂園、雅居樂、保利地產、合生創展、綠地集團、建業地產、華發實業、寶能集團、金融街、北大資源、泰達股份等,都在這一年登上歷史舞臺。

  如今活躍在房地產市場的關鍵人物,多與這一年休戚相關——楊國強、許 家印、馮侖(博客)、潘石屹(微博博客)、易小迪(微博博客)、張玉良、胡葆森等企業家逐漸闖出中國房地產獨特發展之路。

  次年,龍湖地產、富力地產、遠洋集團、保利置業、五礦地產、敏捷地產、珠江投資、新城控股等房企相繼成立,并逐漸成長為如今的行業弄潮兒。

  與此同時,房企上市潮也接連誕生。

  自萬科1991年掛牌上市之后,公開資料顯示,1993年~1998年6年間,23家房企在A股或港股上市,比如大悅城、華潤置地、路勁集團等;2006年~2009年間,35家房企成功上市,其中在港交所上市的房企數量達到了22家,包括碧桂園、中國恒 大、龍湖集團等;2013年~2015年,國家對房地產市場的調控開始有所放松,這段時期也成了房企高速發展重大機遇,不少房企因此開始將上市提上日程,但多為借殼上市方式,包括綠地控股、招商蛇口等都是如此。

  發展至今,據克而瑞研究報告,有不少房企已實現了雙平臺上市,如萬科、世茂、大悅城等。截至2019年7月,TOP200房企上市數量已有118家,若再包括正在申請中的5家,這一比例將超6成。

  由此可見,在TOP200強中房企上市已成常態,借力資本市場支持以謀求更好發展,成為大多數房企的共識。可供佐證的數據是,TOP100以內的房企上市率達74%,而TOP101~200上市房企的比例則僅44%。

  截至2018年12月31日,中國內地共有203家主營業務為房地產開發的上市公司。Wind數據庫上市公司年報統計顯示,這些房地產上市公司2018年總營業收入為44256.49億元,總營業利潤為9340.13億元。

  在宏大的時代背景下,有人春風得意,也有人黯然出局,但不管怎么說,中國房地產加速向前發展的動能已然形成,為經濟發展貢獻力量。

  關鍵詞4:調控

  宏觀調控,則是貫穿房地產行業整個發展周期的關鍵詞。

  1993年,國務院出臺《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》,提出整頓金融秩序、加強宏觀調控的16條政策措施(即“國16條”),開啟我國房地產行業調控先河。

  2003年6月,中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(俗稱121號文件),調整商業銀行個人住房貸款政策。規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含二套)商品房的借款人,適當提高首付款比例,不再執行優惠住房利率規定。這是中國第一輪房地產牛市啟動之后,官方第一次采取抑制房地產過熱措施。

  同年8月,《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(俗稱18號文),首次明確“房地產業成為國民經濟支柱產業”。

  2005年3月底,國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》,提出抑制住房價格過快上漲的8項措施(即“國八條”),建立政府負責制,將穩定住房價格提升到政治高度。

  2006年5月,國務院常務會議通過有針對性的6項措施(即“國六條”),將調整住房供應結構作為調控著力點。

  2009年,中國房地產市場從年初的“試探性抄底”,到年中的“放量大漲”,再到年底的“恐慌性搶購”,短短一年間迅速地由低迷轉變為亢奮,由蕭條轉變為繁榮,調控由“去庫存”轉變為“擠泡沫”。

  從2010年開始,宏觀調控成為常態,限購、限貸、限價三管齊下。

  2010年4月27日,國務院發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即“國十條”),二套房首付比例提高至不低于四成,房貸利率上浮10%,當時被稱為史上最嚴厲調控政策。2011年1月26日,以限購為主要內容的“新國八條”全面跟進,全國36個城市先期納入限購范圍,此后限購范圍越來越大,達到46個。

  2018年末,中央經濟工作會議明確定調,要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。

  今年以來,據中原地產研究中心統計數據,繼7月的56次調控之后,8月全國共出臺60次房地產調控政策,單月數量已接近今年1月份68次的最高峰值。

  與此同時,今年前8個月,全國累計出臺房地產調控政策已達到367次,相較去年同期的315次增長17%,累計次數刷新房地產調控紀錄。

  結尾:

  這是中國房地產行業起步、成長、騰飛的30余年,作為國民經濟的支柱產業,房地產以其廣泛的關聯性,帶動了建材等多個產業鏈行業,為中國經濟的高速增長作出了巨大貢獻。


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